به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، کارشناسان معتقدند تا زمانی که شبکه بانکی مالک بخش قابل توجهی از املاک کشور باشد، هر متر افزایش قیمت مسکن به معنای رشد ارزش دارایی بانکها خواهد بود و همین موضوع انگیزه خروج آنها از بازار ملک را کاهش میدهد.
جهش قیمت پس از جنگ
برنا نوشت: بازار مسکن در حالی روزهای کمرمقی را پشت سر میگذارد که برخلاف تصور عمومی، افزایش قیمت واحدهای مسکونی نه در روزهای جنگ بلکه پس از بازگشت ثبات نسبی به اقتصاد آغاز شد. بسیاری از فایلهای فروش با قیمتهای بالاتر عرضه شدند، اما تعداد معاملات رشد محسوسی نداشت و بازار همچنان در رکود باقی ماند.
کارشناسان اقتصاد مسکن میگویند این رفتار بارها در اقتصاد ایران تکرار شده است. در دورههای نااطمینانی، خریداران و فروشندگان منتظر روشن شدن شرایط میمانند، اما با کاهش ریسکهای سیاسی، بازار تلاش میکند عقبماندگی خود نسبت به سایر بازارهای دارایی را جبران کند. همین اتفاق پس از پایان جنگ نیز رخ داد و قیمت پیشنهادی فروش آپارتمانها در بسیاری از مناطق افزایش یافت.
طبق برآوردهای فعالان بازار، هزینه ساخت مسکن طی پنج سال گذشته بیش از شش برابر شده است. قیمت فولاد، سیمان، تأسیسات ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه حملونقل همگی رشد قابل توجهی داشتهاند و همین مسئله فشار صعودی بر قیمت تمامشده مسکن وارد کرده است.
چرا مسکن بعد از جنگ گران شد
بررسی آمارهای بینالمللی نشان میدهد شکاف بازار مسکن ایران با بسیاری از کشورهای جهان به شکل محسوسی افزایش یافته است. در حالی که نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، فرانسه حدود ۸ سال، ژاپن ۸ سال، کانادا ۹ تا ۱۰ سال، کره جنوبی حدود ۱۰ سال، استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال و حتی در شهرهای گرانقیمتی مانند لندن و نیویورک بین ۱۲ تا ۱۵ سال برآورد میشود، این شاخص در تهران از ۲۰ تا ۲۵ سال نیز عبور کرده است. همچنین سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار در کشورهای عضو OECD به طور متوسط ۲۲ تا ۲۸ درصد است، در آلمان ۲۵ درصد، فرانسه ۲۷ درصد، ژاپن ۲۴ درصد و کره جنوبی ۲۸ درصد است، اما در ایران این سهم به طور متوسط بیش از ۴۲ درصد و در تهران به ۵۵ تا ۷۰ درصد میرسد. از سوی دیگر، متوسط نرخ وام مسکن در بسیاری از کشورهای توسعهیافته بین ۶۰ تا ۹۰ درصد ارزش ملک را پوشش میدهد و دوره بازپرداخت آن ۲۰ تا ۳۰ سال است، اما در ایران سهم وام خرید مسکن در بسیاری از شهرها به کمتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت یک واحد متوسط رسیده است. کارشناسان معتقدند همین فاصله آماری نشان میدهد مشکل اصلی بازار مسکن ایران تنها رشد قیمت نیست، بلکه کاهش شدید قدرت خرید، کمبود تسهیلات مؤثر و حضور گسترده سرمایهگذاران و بانکها در بازار املاک است که باعث شده افزایش قیمت مسکن بیش از آنکه به نفع خانوارها باشد، ارزش دارایی مالکان بزرگ و نهادهای مالی را افزایش دهد.
اقتصاددانان معتقدند افزایش قیمت مسکن پس از جنگ تنها یک علت ندارد و مجموعهای از عوامل همزمان بر بازار اثر گذاشتهاند.
نخستین عامل، عقبماندگی بازار مسکن از بازارهای موازی بود. در حالی که ارز، طلا و خودرو طی ماههای گذشته رشدهای متوالی را تجربه کردند، بازار ملک به دلیل نقدشوندگی پایینتر واکنش کندتری نشان داد. پس از بازگشت آرامش نسبی، سرمایهگذاران بخشی از سرمایه خود را دوباره به بازار مسکن منتقل کردند.
عامل دوم، افزایش هزینه تولید است. صنعت ساختمان وابستگی بالایی به فولاد، سیمان، شیشه، آلومینیوم، پتروشیمی و تجهیزات تأسیساتی دارد و هرگونه افزایش هزینه در این بخشها مستقیماً قیمت ساخت را بالا میبرد.
عامل سوم نیز انتظارات تورمی است. تجربه سالهای گذشته نشان داده بسیاری از مالکان، قیمت ملک را بر اساس تورم آینده تعیین میکنند نه شرایط فعلی بازار؛ موضوعی که باعث شده حتی در شرایط رکود نیز قیمتهای پیشنهادی کاهش محسوسی نداشته باشد.
بانکها چگونه از گرانی مسکن سود میبرند؟
کارشناسان بازار مسکن معتقدند یکی از مهمترین مشکلات ساختاری این بازار، تداوم بنگاهداری بانکهاست. طی سالهای گذشته بخشی از منابع شبکه بانکی به جای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن، صرف خرید زمین، پروژههای ساختمانی و تملک واحدهای مسکونی شده است.
در چنین شرایطی هر افزایش قیمت در بازار ملک، ارزش داراییهای بانکها را نیز بالا میبرد. برای نمونه اگر بانکی مالک دو هزار واحد مسکونی باشد و متوسط قیمت هر متر مربع تنها پنج میلیون تومان افزایش پیدا کند، ارزش داراییهای آن بانک هزاران میلیارد تومان بیشتر خواهد شد؛ سودی که بدون تولید یا سرمایهگذاری جدید به دست میآید.
اقتصاددانان میگویند همین مسئله باعث میشود انگیزه بانکها برای فروش املاک مازاد کاهش یابد و منابعی که میتوانست به شکل تسهیلات در اختیار تولیدکنندگان و خریداران واقعی قرار گیرد، همچنان در بازار املاک باقی بماند.
مقایسه ایران با جهان، بانکها در کدام کشورها از مسکن سود میبرند؟
بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد رابطه بانکها با بازار مسکن در اغلب اقتصادهای توسعهیافته با ایران تفاوت اساسی دارد. در بسیاری از کشورها بانکها تنها وظیفه تأمین مالی ساختوساز و پرداخت وام خرید مسکن را بر عهده دارند و اجازه انباشت گسترده املاک و بنگاهداری را ندارند، اما در ایران بخش قابل توجهی از دارایی بانکها به املاک، پروژههای ساختمانی و شرکتهای وابسته اختصاص یافته است.
براساس گزارشهای بینالمللی، سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی در کشورهای توسعهیافته بین ۵ تا ۸ درصد است اما سهم فعالیتهای وابسته به املاک و مستغلات در اقتصاد ایران به حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد برآورد میشود؛ رقمی که نشان میدهد سرمایه به جای ورود به تولید، بیشتر به سمت داراییهای غیرمولد حرکت کرده است.
از سوی دیگر، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار که یکی از مهمترین شاخصهای توان خرید است، در ایران به یکی از بالاترین ارقام جهان رسیده است. این شاخص در آلمان بین ۷ تا ۹ سال، در فرانسه حدود ۸ سال، در کانادا ۹ تا ۱۰ سال، در استرالیا ۱۰ تا ۱۲ سال، در ژاپن حدود ۸ سال و در کره جنوبی حدود ۱۰ سال برآورد میشود. اما در ایران این نسبت در بسیاری از کلانشهرها به بیش از ۲۰ تا ۲۵ سال درآمد یک خانوار رسیده و در برخی مناطق تهران حتی از این میزان نیز فراتر رفته است.
شاخص دیگری که تفاوت ایران با سایر کشورها را نشان میدهد، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار است. این سهم در آلمان حدود ۲۵ درصد، در فرانسه ۲۷ درصد، در هلند ۲۳ درصد، در سوئد ۲۶ درصد، در ژاپن ۲۴ درصد و در کره جنوبی نزدیک به ۲۸ درصد است. در حالی که در ایران این نسبت به طور متوسط بیش از ۴۲ درصد و در تهران بین ۵۵ تا ۷۰ درصد برآورد میشود؛ یعنی بسیاری از خانوارها بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره یا خرید مسکن میکنند.
شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن
بررسی آمارها نشان میدهد قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای ایران طی یک دهه گذشته چندین برابر شده است، در حالی که رشد درآمد خانوارها با این سرعت همراه نبوده است.
برآوردهای کارشناسی نشان میدهد سهم هزینه مسکن از سبد خانوار شهری در ایران به بیش از ۴۰ درصد رسیده و در کلانشهرها حتی از ۵۰ درصد نیز عبور کرده است. این در حالی است که میانگین این شاخص در بسیاری از کشورهای اروپایی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد است.
همچنین نسبت قیمت یک واحد مسکونی متوسط به درآمد سالانه خانوار در ایران به یکی از بالاترین سطوح منطقه رسیده است؛ موضوعی که خانهدار شدن را برای بخش بزرگی از خانوارها به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.
کارشناسان چه میگویند؟
کارشناسان مسکن تأکید میکنند افزایش قیمت اخیر بیش از آنکه نشانه رونق بازار باشد، نتیجه تورم انباشته و کاهش ارزش پول ملی است. آنها معتقدند تا زمانی که نرخ تورم مهار نشود، عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، بانکها از بنگاهداری خارج نشوند و تسهیلات خرید متناسب با قیمت واقعی مسکن نباشد، رکود تورمی این بازار ادامه خواهد داشت.
به اعتقاد اقتصاددانان، اصلاح نظام بانکی، اجرای کامل قوانین مربوط به فروش املاک مازاد بانکها، هدایت منابع مالی به ساختوساز، افزایش تولید سالانه مسکن و تقویت قدرت خرید خانوارها میتواند مسیر بازار را تغییر دهد. در غیر این صورت، هر موج جدید تورمی بار دیگر ارزش دارایی مالکان بزرگ از جمله بانکها را افزایش خواهد داد، در حالی که خانوارهای مصرفی بیش از گذشته از بازار خرید مسکن فاصله میگیرند.
۲۲۳۲۲۵
