بازار مسکن ایران طی دهههای اخیر تحتتأثیر جهشهای متوالی قیمت، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، افت سرمایهگذاری مولد و افزایش هزینههای ساخت، وارد یکی از طولانیترین دورههای رکود تورمی خود شده است؛ رکودی که نهتنها معاملات خرید و فروش را کاهش داده، بلکه بازار اجاره را نیز به مرحلهای بحرانی رسانده و بخش قابلتوجهی از مستأجران را به حاشیه کلانشهرها سوق داده است.
به گزارش مهر، در شرایطی که طی سالهای گذشته امید بسیاری از خانوارها به اجرای طرحهایی همچون مسکن مهر و نهضت ملی مسکن گره خورده بود، اما کندی روند ساخت، افزایش مداوم هزینهها، مشکلات تأمین مالی و رشد افسارگسیخته قیمت مصالح ساختمانی موجب شد این پروژهها نیز نتوانند آنگونه که انتظار میرفت، نقش مؤثری در ایجاد تعادل در بازار ایفا کنند.
بررسی وضعیت بازار نشان میدهد شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن هر سال عمیقتر شده است؛ بهگونهای که خرید مسکن برای بخش عمدهای از دهکهای متوسط و پایین جامعه عملاً از دسترس خارج شده و بسیاری از متقاضیان مصرفی به اجبار از بازار خرید حذف شدهاند. در حال حاضر، بخش بزرگی از معاملات بازار مسکن را نیز خریدهای سرمایهای یا تبدیل به احسن تشکیل میدهد و سهم خانهاولیها به کمترین میزان طی سالهای اخیر رسیده است.
از سوی دیگر، فشار مضاعف بر بازار اجاره نیز باعث شده الگوی سکونت در کلانشهرها تغییر کند. رشد پیدرپی اجارهبها طی سالهای اخیر، بسیاری از مستأجران را ناچار به مهاجرت از مناطق مرکزی شهرها به حاشیه کلانشهرهایی همچون تهران کرده است؛ مسئلهای که علاوه بر تبعات اقتصادی، آثار اجتماعی و حتی زیرساختی قابلتوجهی به همراه داشته است.
کاهش شدت تورم به معنای ارزانی نرخ اجارهبها نیست
اگرچه بر اساس آخرین گزارش شاخص قیمت مصرفکننده در فروردینماه سال جاری، تورم اجارهبها در مقایسه با سایر گروههای کالایی و خدماتی، کمترین میزان را ثبت کرده و نرخ تورم ماهانه آن به ۱.۶ درصد رسیده است، اما کارشناسان معتقدند این کاهش بهمعنای ارزانی اجاره یا بهبود قدرت خرید مستأجران نیست، بلکه صرفاً از شدت شیب افزایش قیمتها کاسته شده است.
در واقع، بخش قابلتوجهی از خانوارها همچنان بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین هزینه مسکن میکنند و همین مسئله موجب شده سهم سایر هزینههای ضروری زندگی از سبد خانوار کاهش یابد. کارشناسان اقتصادی معتقدند تداوم این وضعیت میتواند به تعمیق فقر شهری و افزایش نابرابری در کلانشهرها منجر شود.
در همین حال، بازار ساختوساز نیز با چالشهای جدی روبهروست. افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، رشد هزینه خدمات زیربنایی، نوسانات نرخ ارز و مشکلات تأمین نقدینگی، سرعت اجرای پروژههای ساختمانی را کاهش داده و هزینه تمامشده تولید مسکن را بهشدت افزایش داده است.
فعالان صنعت ساختمان تأکید دارند که در چنین شرایطی، مهمترین اقدام دولت باید تکمیل سریعتر پروژههای نیمهتمام نهضت ملی مسکن و جلوگیری از افزایش هزینه متقاضیانی باشد که آورده اولیه خود را پرداخت کردهاند. به اعتقاد کارشناسان، طولانی شدن زمان ساخت، مستقیماً منجر به افزایش قیمت تمامشده واحدها میشود و فشار مضاعفی را به متقاضیان وارد میکند.
مستأجران قربانی رکود و گرانی شدند
همچنین بسیاری از سازندگان معتقدند ایجاد سازوکار مشخص برای تأمین مصالح ساختمانی با نرخ ترجیحی یا کنترلشده برای پروژههای حمایتی میتواند بخشی از فشار هزینهای موجود را کاهش دهد؛ چراکه در شرایط فعلی، کوچکترین نوسان در بازار مصالح، مستقیماً هزینه ساخت را افزایش میدهد.
در این راستا، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان در گفتگو با خبرنگار مهر از افزایش حدود ۳۰ درصدی هزینههای ساخت نسبت به سال گذشته خبر داد و اظهار کرد: باتوجهبه شرایط اقتصادی موجود و افزایش عمومی قیمتها، بسیاری از اقلام کلیدی موردنیاز صنعت ساختمان با جهش قابلتوجهی مواجه شدهاند.
وی افزود: بر اساس برآوردهای انجامشده، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان پنجطبقه بهطور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده که این عدد در برخی مناطق و پروژهها حتی فراتر نیز میرود.
پورحاجت ادامه داد: قیمت مواد اولیه پتروشیمی نسبت به سال گذشته حدود ۲۰۰ درصد افزایش یافته و فولاد نیز رشد ۳۰ تا ۳۵ درصدی را تجربه کرده است. بخشی از این افزایشها ناشی از اختلال در تولید و تعطیلی مقطعی برخی واحدها بوده، اما همچنان بازار با بیثباتی جدی مواجه است.
تصمیمات غیرکارشناسی هزینه ساخت را بالاتر میبرد
دبیر کانون سراسری انبوهسازان همچنین یکی از چالشهای مهم صنعت ساختمان را عملکرد برخی دستگاههای خدماترسان عنوان کرد و گفت: اگرچه وزارت راه و شهرسازی در بسیاری از بخشها همراهی لازم را داشته، اما برخی دستگاهها همکاری مؤثری با پروژههای ساختمانی ندارند.
وی تصریح کرد: بهعنوان نمونه، شرکتهای توزیع نیروی برق در فروردینماه سال جاری، نرخ خرید انشعابات برق را بیش از صددرصد افزایش دادند، تصمیمی که فشار جدیدی به هزینههای ساخت وارد کرده است.
بازار مسکن در وضعیت رهاشدگی است
در حالی که بازار مسکن طی ماههای اخیر با افزایش قیمت مسکن، رشد نرخ اجارهبها و تشدید فشار بر مستأجران روبهرو شده، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس معتقد است بخش زیادی از گرانیهای اخیر در بازار، ناشی از سوداگری و نبود نظارت مؤثر است و ارتباط مستقیمی با هزینه واقعی ساختوساز ندارد.
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، درباره جهش قیمت مسکن در ماههای اخیر میگوید: متأسفانه آنچه امروز در کف بازار مشاهده میشود، افزایش قیمتهای پیشنهادی نسبت به ۶ ماه گذشته است؛ این در حالی است که هیچ آمار رسمی، دقیق و شفافی از سوی مراجع ذیصلاح منتشر نشده و عملاً بازار مسکن در وضعیت رهاشدگی قرار دارد.
وی با تأکید بر اینکه ارتباط منطقی میان قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمامشده مسکن وجود ندارد، افزود: بر اساس برآوردهای کارشناسی، سهم مصالح ساختمانی در قیمت نهایی مسکن در کلانشهری مانند تهران حداکثر ۱۰ درصد است و حدود ۹۰ درصد باقیمانده به هزینه زمین، دستمزد، عوارض و سایر هزینههای جانبی مربوط میشود.
۵۰ درصد سبد خانوار صرف تأمین سرپناه میشود
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: بنابراین افزایش شدید قیمت مسکن در ماههای اخیر، توجیه فنی و اقتصادی ندارد.
ایری درباره بهانه مطرح شدن حملات اخیر به کارخانههای فولادی بهعنوان عامل گرانی مصالح ساختمانی نیز گفت: متأسفانه برخی سوداگران و سفتهبازان، حملات اخیر به فولاد مبارکه و فولاد خوزستان را بهانهای برای افزایش بیرویه قیمت میلگرد، تیرآهن و سایر محصولات فلزی قرار دادهاند.
وی ادامه داد: در حالی چنین ادعاهایی مطرح میشود که اساساً مأموریت اصلی این کارخانهها تولید این نوع محصولات نبوده و کارخانههای دیگری مسئول تولید این اقلام هستند؛ بنابراین این فضاسازیها بیشتر با هدف ایجاد بازار کاذب و افزایش قیمتها صورت میگیرد.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: این بهانهپردازیها چیزی جز فرصتطلبی برای ایجاد بازار کاذب در بازار مسکن نیست که باید هرچه جلوی با این روند گرفته شود.
احتکار و ضعف نظارت عامل اصلی سوداگری است
وی با گلایه از عملکرد وزارت صنعت، معدن و تجارت و همچنین وزارت راه و شهرسازی، اظهار کرد: انبارها مملو از کالا است، اما احتکار، ضعف نظارت مؤثر، شرایط را برای فعالیت سوداگران فراهم کرده است.
ایری یادآور شد: در حال حاضر مسکن حدود ۵۰ درصد سبد معیشت خانوار را به خود اختصاص داده و افزایش قیمت مسکن و اجارهبها فشار سنگینی به مستأجران وارد کرده است؛ موضوعی که از نگاه کمیسیون عمران مجلس به هیچ عنوان قابل قبول نیست.
وی با اشاره به تمدید خودکار قرارداد اجاره مستأجران در روزهای جنگ گفت: یکی از اقدامات مطلوب اخیر، تمدید خودکار اجارهبهای مستأجرانی بود که در ایام جنگ قراردادشان به پایان میرسید؛ اقدامی که موجب آرامش خاطر بسیاری از خانوادهها شد و میتوان آن را تصمیمی مثبت و قابل تحسین دانست، هرچند انتظار میرفت این اقدام زودتر اجرایی شود.
به گزارش مهر، افزایش ناگهانی هزینه انشعابات و خدمات زیربنایی، آثار مستقیم بر قیمت تمامشده مسکن دارد و در نهایت این هزینهها به مصرفکننده نهایی منتقل میشود. از سوی دیگر کارشناسان بازار مسکن معتقدند در شرایط فعلی، خروج بازار از رکود نیازمند مجموعهای از اقدامات هماهنگ شامل کنترل تورم عمومی، ثباتبخشی به اقتصاد کلان، تسهیل تأمین مالی پروژههای ساختمانی، افزایش قدرت خرید خانوارها و تسریع در تکمیل پروژههای حمایتی است.
در غیر این صورت، ادامه روند فعلی میتواند رکود بازار را عمیقتر کرده و بحران دسترسی به مسکن را در سالهای آینده تشدید کند، زیرا نبود آمار شفاف و نظارت کافی موجب شده فضای بازار بیش از گذشته تحت تأثیر قیمتسازی و رفتارهای هیجانی قرار گیرد و همین مسئله نگرانی متقاضیان خرید و اجاره مسکن را افزایش داده است.
