ادیبهشــت ۱۴۰۵ برای پایتخت نشینان فصل هراس از قراردادهای منقضی شــده است. در حالی که سایه جنگ بر اقتصاد کشــور سایه انداخته، بازار مسکن تهران وارد فاز جدیدی از به اصطلاح «قفل شدگی» شده است؛ وضعیتی کــه به گفته مقامات صنفی، برآیند آن چیزی جز رکود تورمی و فشار مضاعف بر طبقه مستأجر نیست.
روزنامه شرق در گزارشی به قلم ریحانه جولایی نوشت: «تورج سرباز»، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک، از افزایش واقعی ۳۰ تا۴۰ درصدی اجاره بها خبر می دهد و معتقد است سیاست های دستوری ســقف ۲۵ درصدی، عملا در برابر واقعیت های بازار رنــگ باخته.
در این میان، تعدیل نیروهای گســترده از ابتدای سال و نبود ثبات در درآمدها، بسیاری از شهروندان را به سمت کارهای غیررسمی و کوچ به شهرهای حاشیه ای مانند پردیس و پرند سوق داده است.
بازار مسکن در دوراهی بررســی وضعیت بــازار نشــان می دهد بخــش خرید وفروش ملک در تهران با رکودی بی سابقه روبه رو است.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشــاوران املاک تهــران، دراین باره گفته قیمت هایی کــه در پلتفرم ها اعلام می شــود، صرفا نرخ های پیشــنهادی فروشــندگان اســت، اما عملا معاملاتی صورت نمی گیرد.
برخی بنگاه ها از دو ماه قبل هیچ خرید و فروشــی نداشــته اند و حجم معاملات نسبت به سال گذشته به نصف کاهش یافته است.
او همچنین با اشاره به سوءاستفاده برخی افراد از القای گرانی، معتقد است که بخش اجاره بها برخلاف بخش خرید، افزایش واقعی داشــته است.
به گفته سرباز، اگر وضعیت «نه جنگ و نه صلح» باقی بماند، بازار مسکن با رکود تورمی عمیق تری مواجه خواهد شــد و تنها یک صلح باثبات می تواند زیرســاخت های تولید مســکن را ترمیم کند.
از سوی دیگر، نایب رئیس اتحادیه مشاوران امالک تهران معتقد است تعیین نرخ های دستوری مانند سقف ۲۵ درصدی کارآمد نبوده و در عمل به عنوان «کف مذاکرات» عمل می کند.
این تفاوت در مناطق مختلف شهری، از شمال تا جنوب تهران، به دلیل تفاوت ســطح درآمدها و ارزش ملک، رفتارهــای متفاوتی را در بازار اجاره رقم زده است.
کارشناسان تأکید دارند که در کوتاه مدت، بازار مســکن بیشتر در مســیر افزایش تدریجی قیمت حرکت خواهد کرد و تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و تســهیلگری در عوارض و مالیات صورت نگیرد، فشار قیمتی تشدید خواهد شد.
طبق گزارش های رسمی مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه در فروردین امســال به عدد بی سابقه ۷۳٫۵ درصد رسیده که این جهــش، زنگ خطر را برای تمام بخش های خدماتی و کالاها، به ویژه مسکن به صدا درآورده است.
روایت «بیتا»: سقوط استانداردهای طبقه متوسط
«بیتا»، کارمند و مســتأجر واحدی ۴۸ متری در مرکز شهر،یکی از هزاران نفری اســت که با وجود اشــتغال تخصصی، امنیت سکونتی خود را از دست داده است.
او در روایتی که در اختیار «شــرق» قرار داده است، می گوید: «در مورد اینکه چند درصد افزایش پیدا کرده اطلاعات دقیقی ندارم، چون هنوز موعد جابه جایی خانه ام نرسیده، اما ترس از افزایش قیمت ها باعث شد کم و بیش قیمت ها را ببینم.
من یک واحد ۴۸ متری را یک میلیارد تومان رهن کامل کردم و چند روز پیش متوجه شــدم یک واحد با همین متراژ در ســاختمان مــا را با قیمت یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل می دهند.
یعنی در کمتر از هفت ماه تقریبا ۵۰۰ میلیون تومان روی رهن خانه ای که من اجاره کردم رفته اســت.
در حالی که درآمدم حدود ۲۰ درصد افزایش داشــته؛ یعنی امســال زیر ۴۰ درصد افزایش درآمد داشتم و خب قطعا این قیمت با حقوقی که من در آخر ماه دریافت می کنم، همخوانی ندارد».
او ادامه حرف هایش را می گیرد و می گویــد: «اگر افزایش قیمت به این صورت ادامه پیدا کند، احتمالا تا موعد اجــاره من، خانه ای که یک میلیارد رهن کردم به دو میلیارد هم برسد و این موضوع قطعا باعث می شود که مکان زندگی ام را تغییر دهم.
چون خانه کوچک تر از ایــن نمی توانم اجاره کنم، اما احتمالا باید محله ام را تغییر بدهم؛ مثال بــروم محله های جنوبی شــهر.
این تغییر مکان قطعــا هزینه رفت وآمدم را زیاد می کند، زیرا شــغلم در مرکز شــهر اســت».
او در میان صحبت هایش به موضوع دیگری هم اشاره می کند: «وقتی سال ها در یک محله زندگی کرده ای، سطح استاندارد زندگی ات را مطابق آنجا تعیین کرده ای و به لحــاظ فرهنگی و اجتماعی آن محله برای فرد اهمیت دارد.
اگر مجبور شوم پایین تر بروم، تغییرات فرهنگی روی من تأثیر روانــی می گذارد و کیفیت زندگی ام را پایین می آورد ».
برای او زندگی در اطراف شــهر سخت است: «مرکز شهر برای من که ماشــین ندارم، دسترســی بهتری دارد. الان مجبورم از خیلی هزینه های جانبی بزنم تا پولی برای رهن سال آینده جمع کنم. این موضوع حتی روی خوردن یک لیوان قهوه یا رستوران رفتن هم تأثیر گذاشته است. کسری بودجه ناشی از اجاره بها، سطح استاندارد زندگی مرا چند پله پایین آورده است».
او در پاسخ به این پرسش که برای تمدید قرارداد یا پیدا کردن خانه ای جدید در مرکز شهر حاضر است به دنبال شغل دوم بگردد، می گوید: «با وضعیت فعلی کاری نیست که بخواهم انجام بدهم. قبلا همیشه دو شغله بودم، اما الان حتی نمی توانم به کار دوم امید داشته باشم.
برای تأمین سرپناه باید ۱۷-۱۶ ساعت کار کرد، اما باز هم برنامه ای برای تأمین حداقل ۵۰۰ میلیون تومان اضافه رهن ندارم».
بزرگ ترین ترس او این اســت که با دوبرابر شدن رهن خانه در شش ماه، راهی جز کوچ به حاشیه شهر برایش باقی نماند: «در بحث اجاره، موضوع فرهنگ آن محله و طبقه اقتصادی خیلی مهم است؛ وقتی مجبور می شوی از طبقه ایکه به آن تعلق داری دور شوی، بحران روانی ایجاد می شود؛ مخصوصا اگر یک زن تنها باشی، این تغییر محله به احساس ناامنی و افت کیفیت زندگی منجر می شود ».
روایت «مریم»: در آرزوی داشتن یک خانه کوچک
«مریم» کــه در حوزه آموزش فعالیــت می کند، از زاویه دیگری بــه بی ثباتی بــازار و بی توجهی مالکان به شــرایط پساجنگ می پردازد.
او می گوید: «وضعیت قرارداد و قیمت نســبت به ســال های قبل، با توجه به بحرانی که در آن به ســر می بریم و جنگ و تورمی که الان داریم، خیلی عجیب و غریب است.
مبلغ رهن و اجاره ما سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان با ماهی ۲۱ میلیون تومان اجاره بود. اکنون صاحبخانه ما که خودش رئیس بانک است، گفته یک میلیارد تومان پول پیش می خواهم. یعنی باید ۸۰۰ میلیون تومان روی آن ۲۰۰ میلیون بگذاریم. با این نرخ تورم و افزایش حقوقی که اتفاق نیفتاده، پرداخت این مبلغ واقعا برایمان مقدور نیســت».
او بارهــا از تلاش خود برای چانه زنــی با صاحبخانه می گوید: «تلاش کردیم چانه زنی کنیم، اما صاحبخانه نپذیرفت و گفت فقــط یک میلیارد پول پیش می خواهم و احتیاجی به اجاره نــدارم.
در حالی که پرداخت اجاره بــرای ما راحت تر بود تا جور کردن ۸۰۰ میلیون تومان نقد. برایمان عجیب اســت که چطور کســی که رئیس بانک اســت و در این شرایط زندگی می کنــد، نمی تواند هم وطنش را درک کنــد.
در حال حاضر یک ســوم درآمد ماهانه من و همســرم برای اجاره می رود و در تنگنا هســتیم؛ آن هم در محله ای که متوسط است.
این افزایش قیمت باعث شــده حتی به محله های پایین تر فکر کنیم کــه فاصله زیادی با محل کارمــان دارد و خب در این صــورت اگــر از ترافیک و زمانــی که طی می شــود فاکتور بگیریــم، باید مبلغ زیــادی برای هزینــه رفت وآمد بپردازیم کــه همین موارد کیفیت زندگی را پاییــن می آورد».
افزایش قیمت اجاره ها فقط مشکل مریم نیست. او کسانی را هم در دایره نزدیک دوســتان و اقوام می شناسد که مجبور شده اند خانه های خود را پس بدهند: «من کســانی را می شناســم کــه تنها زندگی می کردند و به دلیل این تورم مجبور شــدند دوباره به خانواده شان برگردند یا برای تأمین هزینه ها، آگهی بدهند و هم خانه بیاورنــد».
به گفته او، حقوقی که روی آن حســاب می کرده نه تنها اضافه نشده، بلکه برای جلوگیری از تعدیل بیشتر حاال مبلغ کمتری نسبت به ماه های گذشته پرداخت می شود.
او ادامه می دهد: «ما روی افزایش حقوق ۴۵ درصدی مصوب ۱۴۰۵ حســاب کرده بودیم، اما با بحران دو ماه گذشــته، این افزایش هنوز اعمال نشــده است.
چون در بخش آموزشی هستیم، به خاطر مشکالت و برگزار نشدن کلاس ها، ثبت نام کم بوده و کارفرما حقوق را ساعتی حساب می کنــد. بزرگ ترین ترس من و نقطــه تاریکی که به آن فکر می کنم این اســت که آیا برای من ۴۰ ســاله، اصال این امکان وجود دارد که روزی خانه دار شوم؟».
روایت «امیرعلی»: بقا به قیمت حذف امیرعلی به عنوان یک سرپرست خانوار، از فشاری می گوید که لزوما در آمارهای رســمی منعکس نمی شود.
او می گوید: «اجاره خانه ها ۳۰ درصد افزایش داشــته اســت. روی کاغذ این عدد از میزان افزایش دســتمزد و تورم پایین تر اســت، اما مسئله این است که همین میزان افزایش دستمزد هم با سبد معیشــت خانوار ما همخوان نیست و عمال پایین تر است.
من تلاش کردم با صاحب خانه چانه زنی کنم تا مبلغ اجاره جدید کمی منطقی شــود؛ میزان افزایــش اول ۴۰ درصد بود که به ۳۰ درصــد کاهش داد. از درآمد خــودم نزدیک به ۶۰ درصد و از مجموع درآمد خودم و همســرم نزدیک به ۴۰ درصد به اجــاره اختصاص پیدا می کند.
واقعا بــا ۴۰ درصد باقی مانده از حقــوق من چطور می تــوان هزینه یک خانــه، مهدکودک فرزندمان و هزینه های جانبی که غیرمنتظره است را پرداخت کرد؟».
او می گوید با این شــرایط حاضر نیست از تهران خارج شود چون حفظ استانداردهای زندگی برایش مهم است: «ما به خاطر استانداردهای زندگی سعی می کنیم به هر قیمتی که شــده محل زندگی را تغییر ندهیم، این وضعیت در بلندمدت بر وضعیت شــغلی و مناســبات اجتماعی ما اثر منفی دارد؛
ولی قطعا دیگران به ســمت مناطق پایین تر می روند و هزینه رفت وآمد را به جان می خرند. من و همسرم تقریبا دیگر هیچ تفریحی نداریم چون برای حفظ اســتانداردهایمان بیشــتر از تفریح مان کم کردیم تا بتوانیم اجاره را فراهم کنیم.
بزرگ ترین ترسم این است که روند افزایش نیافتن حقوق و افزایش اجاره در موعد قرارداد، در دفعات بعد شــدیدتر شــود و دیگر توان مدیریت آن را نداشته باشیم».
روایت مشاور املاک: آشفتگی مطلق آقای شهبازی، مشاور امالک در یکی از مناطق متوسط نشین شمال شــرق تهران اســت که روزانه با مالکین و مستأجران زیادی سر و کار دارد و وضعیت بازار را از نزدیک لمس می کند.
او در مصاحبه با «شرق» می گوید: «حجم مراجعات در یکی، دو ماه اخیر نه تنها افزایش نداشته، بلکه کاهش قابل توجهی هم داشته؛ عجیب این است که در فصل اجاره خانه در همین بازه زمانی چند ماه اســت».
به گفته او، نیمی از مســتأجران مجبور به نقل مکان به متراژهای پایین تر یا محله های ارزان تر شــده اند که این جابه جایی خــودش پیامدهایی مثل فروش وســایل منزل و تهیه وسایل متناســب با متراژ جدید دارد که هزینه های ســنگینی را به افــراد تحمیل می کند.
شــهبازی همچنین به آشــفتگی بازار خرید، فروش و اجاره ملک اشاره می کند: «بازار کامال آشــفته است؛ تماس ها در بعضی روزها بسیار بالا و در برخی روزها بسیار پایین است که نشان می دهد بازار اصلا تعادل ندارد.
مســتأجران صرفــا برای کنجکاوی و اطمینان از اینکه امسال می توانند قراردادشان را تمدید کنند، یا مجبور به نقل مکان به مناطق دیگر یا خانه های متراژ پایین تر باشــند، تماس می گیرند».
او در پاسخ به این سؤال که در این چند ماه اخیر نحوه برخورد مالکان با مســتأجران چطور بوده می گویــد: «جواب منطقی بــرای رفتار مالــکان وجود ندارد؛ دسته ای از مالکان با همدردی با همان اجاره سال قبل تمدید کردند، دسته ای افزایش عادلانه داشتند و دسته ای قیمت های نجومی گذاشــته اند کــه طبیعتا این واحدهــا اصلا معامله نمی شــوند و از شروع سال جدید همچنان خالی هستند.
یک تغییر جدی که بعد از جنگ رخ داده این است که قبال مالکان تمایل به رهن بیشــتر برای ســرمایه گذاری داشتند، اما بعد از جنگ به علت بی ثباتی قیمت، تمایل به دریافت اجاره ماهانه پیدا کرده اند».
وضعیت مسکن آن قدر وخیم است که به گفته این مشاور املاک، در حال حاضر ۸۰ درصد قراردادها منجر به فسخ می شود؛ تعدادی قبل از جلسه، تعدادی هنگام مذاکره و تعــدادی حتی بعــد از امضا و دلیل اصلی فسخ شــدن ها ناتوانی مســتأجرین از پرداخت مبلغ اولیه است.
او در ادامه از پایان یافتن فعالیــت بنگاه های معاملات ملکی در ماه های اخیر می گوید؛ چراکه معاملات آن قدر کم و ســخت شده که بنگاه داران عطای کارکردن را به لقایش بخشــیده اند و بیکار شــده اند.
آنچه از صحبت های مشــاورین امــلاک و روایت مستأجرین برمی آید، نشــان می دهد که بازار مسکن در بهار ،۱۴۰۵ نه تنهــا با بحران قیمت که با بحران ناتوانی پرداخت روبه رو اســت.
وقتی تعــداد بالایی از درصــد قراردادها به فسخ می انجامد و مشاوران املاک از خالی ماندن خانه های گران قیمت خبر می دهند، یعنی بازار به ســقف تحمل خود رسیده اســت.
شکاف میان واقعیت های زندگی مستأجرانی چون بیتا، مریم و امیرعلی با آمارهای رســمی، نشان دهنده لزوم مداخله جدی تر دولت در بخش عرضه و تســهیلگری برای ســازندگان اســت.
همان طور که تورج ســرباز اشاره کرد، ثبات سیاســی کلیــد اصلی آرامش بازار اســت، اما تا آن زمان، طبقه متوســط تهران در حــال پرداخت هزینه ای اســت که فراتر از توان اقتصادی آنهاســت.
اگر رویه فعلی ادامــه یابد، تهران در ماه های آینده با پدیده حاشیه نشــینی مــدرن و از دســت دادن ســرمایه های انســانی متخصص خود در مرکز شهر مواجه خواهد شــد.
این بحران، نیازمند یک راهکار چندجانبه از ســوی سیاســت گذاران است تا از تکرار جهش های ســنگین و فشــار مضاعف بــر خانوارها جلوگیری شود.
